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一个良心开发商的预言:房价上涨的速度将下降
2019-10-17 19:08:10
欧阳捷

  前些天,参加中房协举办的第八届中国房地产科学发展论坛暨第三届中美房地产高峰论坛,我就下半年住房市场走势分享了几个观点。

  2016年上半年市场火爆超出预期,1-5月,商品房销售面积同比增长34.2%,销售额同比增长53.4%,已经达到一个新的历史高峰。市场是火了,但越来越多的人却迷糊了,这样的火爆局面还能维持多久?住宅市场会不会出现变局?或许,我们可以结合今年上半年住宅市场的表现,来预判下半年走势。

  今年上半年的住宅市场体现了六个主要特征:

  特征一:销售增速正在放缓。今年1-5月,商品住宅销售仍在快速增长,但增速已经减缓,同比向下的拐头很明显。

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  特征二:房价普涨。今年1-5月,全国商品住宅平均房价涨幅14.2%。房价上涨不仅在热点一二线城市,二线以下城市房价也在上涨(虽然仍有不涨和下跌的),这充分印证了我们去年8月的观点:“一线领涨、二线普涨、三四线止跌企稳,少数城市仍有下跌”。整体上,房价在上台阶中趋于平缓。

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  特征三:去库存并不理想。商品房待售面积虽然比1-4月的72690万平米减少了521万平米,但仅仅减少了0.7%,实在是不值一提,与去年同期相比更是增长了9.9%。新开工面积更是高于销售面积1.1亿平米,意味着库存其实是在增加,而土地储备面积直追去年同期。

  特征四:城市分化加剧。北京、上海是当之无愧的超一线。深圳销售量萎缩,但房价一骑绝尘,仍然具有风向标作用。广州4-5月销售量虽然上去了,但三年多价格几乎没变,远远落后于全国大势,说是弱一线都有点勉强,无论是销售量还是房价都不如一些强二线城市的影响力。武汉、南京、苏州、天津销售量与房价涨幅都是广州所无法比拟的。

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  弱二线在今年如此好的市场中却似乎置身事外,比如大连、温州、福州等,销售面积几乎与包头、海口、呼和浩特大致相当,房价走势也几乎与兰州、乌鲁木齐、呼和浩特一样波澜不惊。

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  特征五:销售增速下降。5月商品住宅销售增速已经减缓,但为什么会放缓呢?放缓的原因有五:

  一是去年基数较低导致,去年5月之前负增长,到5月恢复为“正负零”,6月以后才开始正增长;二是市场火爆之后的冷却,需求提前透支,房价过高抬高了购房门槛,导致看房客群有所减少;三是热点城市调控政策挤出了刚性需求,抑制了改善性需求,限制了投资性需求,压制了土地过高溢价,导致市场观望;四是热点一二线城市的房价上涨过快引发房价泡沫担忧情绪蔓延,投资客观望情绪上升;五是货币政策转向适度收紧加剧了市场预期的调整。

  特征六:投资增速减缓。5月商品住宅投资增速已经减缓,因为市场预期转变,销售增速逐渐减缓,三四线城市开发商仍在去库存之中,投资增速也会同步减缓。

  但减缓并不意味着市场发生反向变化。

  首先,未来五年经济下行趋势难以改变,支撑GDP增长的只有房地产和金融业。经济越不好,房地产越好,这已经成为一个难以化解的纠结。去库存仍是政策大方向,楼市政策不会产生动摇。

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  其次,未来五年影响楼市的最大不确定因素,其实不是供给、不是需求,而是货币政策变化,以及政策变化引发的市场预期变化。很显然,货币现象越来越主导房地产市场走向,货币增发量与房地产销售同比呈现了正相关。

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  而权威人士批评大水漫灌,已经导致4月、5月货币转向明显收窄。但未来货币政策不可能真正收紧,毕竟中国经济还没有见底企稳,货币宽松是全球除美国之外的主要国家共同选择,英国脱欧导致世界经济秩序紊乱,欧盟、英国放水稳定市场,美联储年内几乎难以加息。中国央行货币宽松还是会继续的,但不会再过于宽松,今年预计M2增幅<12%。

  第三,钱多了,钱就不值钱了,对应钱的一切东西都变得更加值钱,尤其是不动产。因此造成了少数热点城市地王频出、房价上涨、投资客入场、推动房价泡沫,这些城市会出台调控政策,但楼市调控政策唯一的目标就是:控制热点城市房价上涨过快。

  l 基于上半年的这些特征,我们基本可以对下半年市场做出几个结论性的预判。

  第一,随着5月以后去年销售基数提高,今年下半年销售增幅一定会逐渐收窄,市场预期会有所降温,预计全年增长最终会在5-10%;

  第二,整体房价还会继续上涨,但涨幅会有所减缓,特别是货币政策会产生微妙影响;

  第三,城市分化继续加剧,地王现象会继续蔓延到非热点城市,蔓延速度放缓,政府会控制过热;一些二线和三四线城市仍在去库存中挣扎。

  第四,新开工面积和投资增长不可持续,增速减缓甚至都有可能出现负增长。


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